იცოდით, რომ მევახშესთან დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა შესაძლებელია? - იურისტი განმარტავს, როგორ უნდა აირიდოთ თავიდან ქონების დაკარგვა

სამართლის ასოცირებული პროფესორი, იურისტი თამარ კერძაია გადაცემაში "დილა მშვიდობისა საქართველო" საუბრობს, როგორ შეიძლება, დაკარგოთ საცხოვრებელი, თუკი საქმე არაკეთილსინდისიერ გამსესხებელთან, ან მევახშესთან გექნებათ და როგორაა შესაძლებელი, მევახშესთან დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა:

- მევახშეების მიერ დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების 99%-ში უკანონობას ვაწყდებით. ეს კანონდარღვევა ძალიან გავრცელებულია. შესაბამისად, მსესხებლის პოზიცია დამოკიდებულია იმაზე, იცის თუ არა თავისი უფლება. კანონი მას იცავს იმ შემთხვევაში, თუკი უფლებების შესახებ იცის. ალბათ, გაგვიგია, კერძო პირს თანხა გაუსესხებია, ამ თანხის უზრუნველსაყოფად, ნივთი იპოთეკით დაუტვირთავს. ანუ იპოთეკაში ჩადო, მაგალითად, მსესხებლის საცხოვრებელი სახლი. ბევრი ასეთი შემთხვევა ვიცით. ისიც გაგვიგია, რომ ასეთი ამბები სავალალოდ დასრულებულა. ამის გამო, 2018 წელს კანონმდებელმა გადაწყვიტა, რომ იპოთეკა უბრალოდ აეკრძალა. უფრო რომ დავაკონკრეტოთ: მევახშეს, კერძო პირს, შეუძლია, მეორე ადამიანს თანხა ასესხოს, მაგრამ ამ სესხის უზრუნველყოფა არ შეუძლია იპოთეკით. თუ იპოთეკით ხდება ნივთის დატვირთვა, ეს უკანონოა. უფრო სწორად, ვერ ხდება იპოთეკით დატვირთვა. კანონისმიერი აკრძალვა გამოსავალი არ არის. როდესაც ხისტადაა აკრძალული და არ არის რეგულირებული, იწვევს სწორედ იმას, რომ იმის ნაცვლად, რომ ადამიანებმა ლეგალურად აკეთონ რაღაც, კანონის გვერდის ავლით, სხვა გზებს ნახულობენ. თავად მსესხებელსაც რომ უნდა თანხის აღება და ბანკიდან ვერ გამოაქვს, "გაშავებულია", ისტორია აქვს გაფუჭებული, ან უკვე აღებული აქვს, ვინაიდან იპოთეკა აკრძალულია, მან შეიძლება დიდი თანხა ვერ ისესხოს, იმიტომ, რომ დიდ თანხას უზრუნველყოფის გარეშე არავინ ასესხებს. ანუ, კანონის ის გადაწყვეტილება, რომ იპოთეკა უბრალოდ ავკრძალეთ, ნამდვილად არ არის კარგი გამოსავალი. 2018 წლიდან იპოთეკის დარეგისტრირებას ნამდვილად ვერ შეძლებთ - საჯარო რეესტრი კერძო მევახშის მიერ იპოთეკის დარეგისტრირებაზე უარს იტყვის. ეს ბანკებსა და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებს არ ეხება. 

ამიტომ, კერძო მევახშეებმა ძალიან ცუდი გამოსავალი იპოვეს, რომელსაც შესაძლოა, სავალალო შედეგები მოჰყვეს. მაგრამ, თუ მსესხებელმა თავისი უფლებების შესახებ იცის, მაშინ სავალალო შედეგი შესაძლოა, თავად მევახშისთვის დადგეს. მევახშეებმა ასეთი რამ მოიგონეს: ეს არის ნასყიდობა, გამოსყიდვის უფლებით. ნასყიდობა, გამოსყიდვის უფლებით - ასეთი ხელშეკრულება ყოველთვის არსებობდა და სესხთან კავშირი არ ჰქონია. ეს ნიშნავს, რომ მე, მაგალითად, ვიყიდე საცხოვრებელი სახლი, მაგრამ იმ პირობით, რომ 1 წლის განმავლობაში მაძლევთ უფლებას, რომ უკან გამოვისყიდო ეს სახლი. მოგცეთ თანხა და ეს სახლი უკან მომყიდოთ. ეს ხელშეკრულება დიდად გავრცელებული არასდროს ყოფილა იმიტომ, რომ ადამიანები, როგორც წესი, უკან ყიდვის გარეშე ყიდიან სახლებს. თუმცა, ცალკეულ შემთხვევებში გამოიყენებოდა. მაგრამ, 2018 წლის შემდეგ ეს ხელშეკრულება სესხისა და იპოთეკის დასაფარად გამოიყენება. კერძოდ, მევახშემ თანხა ასესხა მსესხებელს და მსესხებლის საცხოვრებელი სახლი გადაიფორმა საკუთარ სახელზე, ანუ ნასყიდობა გააფორმა, ხოლო მსესხებელს დაუტოვა უფლება, რა ვადითაც გასცა სესხი, ვთქვათ, 1 წლით, ამ 1 წლის განმავლობაში უკან გამოისყიდოს სახლი იგივე ფასად. ეს კანონიერი არ არის. მაგალითად, ზურამ რომ თაკოს ასესხა თანხა, თაკოს სახლი, რა თქმა უნდა, ბევრად უფრო ძვირად ღირებულია, ვიდრე თანხა, რომელიც გაასესხეს. თანხას ზუსტად სახლის ღირებულებით არავინ არ გასესხებს. თაკოს სახლი, ვთქვათ, 200 ათასი ლარის ღირებულებისაა, ზურამ, პირობითად, 30 ათასი ლარი ასესხა. თაკოს სახლი ზურამ თავის სახელზე გადაიფორმა და თაკოს აქვს 1 წელი, რომ თუ ამ 1 წელიწადში ზურას 30 ათას ლარს დაუბრუნებს, ისევ გადაუფორმებს თაკოს. მაგრამ, თუ 30 ათას ლარს ვერ დაფარავს, ასეთ შემთხვევაში, 200 ათას-ლარიან ქონებას კარგავს, რაც ცალსახად უკანონო გახლავთ. მსესხებელთა უმეტესობას ჰგონია, რომ ვინაიდან ამ ხელშეკრულებით ეს არის განსაზღვრული, სხვა გზა აღარ აქვს და საცხოვრებელ სახლს კარგავს. საქმე იმაში გახლავთ მეგობრებო, რომ გამოსავალი ნამდვილად არსებობს, უბრალოდ, მსესხებელმა ამ გამოსავლის შესახებ უნდა იცოდეს.

ასეთ დროს, დადგენილი პრაქტიკაა, რომ სასამართლოსთვის მიმართვის შემთხვევაში, ამ ხელშეკრულების ბათილად ცნობა ხდება. ბათილობა ნიშნავს იმას, რომ რაც ამ ხელშეკრულების დადებამდე იყო, ის უნდა დაბრუნდეს. ვინაიდან, ხელშეკრულების დადებამდე ბინა, პირობითად, თაკოს სახელზე იყო, ბინა მსესხებლის სახელზე უნდა დაბრუნდეს, ხოლო თაკოს რჩება ვალდებულება, ნასესხები თანხა დააბრუნოს. ამ შემთხვევაში, მევახშეს ყველაფერი უკან უბრუნდება. მევახშე აბოლუტურად დაუცველი ხდება. პირობითად, 30 ათასი ლარი, რომელიც გასესხათ, რომ ვერ დაუბრუნოთ, ბინა უკვე თქვენს სახელზეა, შესაძლოა, გაყიდოთ, სხვასთან გადააფორმოთ და როდესაც მევახშე მოგთხოვთ ფულს, თქვენს სახელზე აღარაფერი იყოს და სრულიად დაზარალებული აღმოჩნდეს. თუკი სასამართლოს მივმართავთ და დავამტკიცებთ, რომ ეს იყო სესხი და იპოთეკა, ხელშეკრულების გაბათილება აუცილებლად მოხდება. მთელი ისტორია როგორ განვითარდება მხოლოდ იმაზეა დამოკიდებული, მსესხებელმა იცის, თუ არა ამ ინფორმაციის შესახებ. იცის, თუ არა, რომ თუ ის წავა სასამართლოში, ეს ხელშეკრულება ბათილად იქნება ცნობილი. ყველა შემთხვევაში იქნება ბათილად ცნობილი სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელიც შეფარვით ნასყიდობა-გამოსყიდვის ფორმით დაიდო. იმისთვის, რომ მარტივად დაამტკიცოს მსესხებელმა, რომ ეს მართლა ნასყიდობა კი არ იყო, არამედ იყო სესხი, ჩემი რჩევა იქნება, რომ პროცენტის გადახდის ქვითარი, ან რაიმე მტკიცებულება ჰქონდეს, რომ აღნიშნული ხელშეკრულება მიჩნეულ იქნეს თვალთმაქცურად და შესაბამისად, სრულად ბათილად გამოცხადდეს. თუმცა, მევახშეები პროცენტს ხშირად ხელზე იღებენ, ვინაიდან მათ მშვენივრად იციან, რომ სასამართლოში წასვლის შემთხვევაში, ეს მათ წინააღმდეგ მტკიცებულებაა. იმ შემთხვევაშიც, თუკი ჩარიცხვები არ გვაქვს, მაინც დამტკიცებადია. მაგალითად, თქვენი ბინა 200 ათასი რომ ღირს, რა მიზნით გაყიდეთ 30 ათას ლარად? ეს ხომ არალოგიკურია? ამიტომ, როგორც წესი, ამის მტკიცება რთული არ არის ხოლმე.